《慈溪市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作方案》政策解讀

一、制定背景

為加快發(fā)展我市共有產(chǎn)權(quán)住房，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改善本市無房家庭、產(chǎn)業(yè)工人、各類人才的居住條件，促進(jìn)我市人口凈流入。

二、制定依據(jù)

《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）的通知》（甬政辦發(fā)〔2022〕2號(hào)）

三、主要內(nèi)容

《共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作方案》共分為房源籌建、份額和價(jià)格、代持機(jī)構(gòu)、保障對(duì)象與條件、產(chǎn)權(quán)承接及申購程序、后續(xù)產(chǎn)權(quán)處置、供后管理、組織領(lǐng)導(dǎo)八個(gè)部分。

（一）房源籌建。既有商品住房配建房源轉(zhuǎn)用，擬從古塘街道崇文府配建住房和坎墩街道悅翠云庭配建住房中選取98套住房，作為中心城區(qū)首次試點(diǎn)房源推出。剩余限價(jià)房源轉(zhuǎn)用，擬將所有的限價(jià)房剩余房源轉(zhuǎn)用為共有產(chǎn)權(quán)住房，共計(jì)18套。以出讓方式供應(yīng)土地集中建設(shè)，中心城區(qū)內(nèi)計(jì)劃集中建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房不少于100套。中心城區(qū)外各鎮(zhèn)可以從既有商品房配建項(xiàng)目的配建房源中選取部分或全部房源轉(zhuǎn)用為人才共有產(chǎn)權(quán)住房，也可以安排人才共有產(chǎn)權(quán)住房用地集中建設(shè)，各鎮(zhèn)所籌建房源僅向服務(wù)于本鎮(zhèn)的相關(guān)人才銷售。

（二）份額和價(jià)格

1.共有份額，根據(jù)寧波《辦法》規(guī)定，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額是購房家庭實(shí)際出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)銷售房款的比例，原則上不低于60%、不高于80%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額，由政府或政府指定的代持機(jī)構(gòu)持有。本次試點(diǎn)房源產(chǎn)權(quán)份額分兩種情況執(zhí)行：

（1）中心城區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房：①由購房家庭和主購房人所在單位共同購買共有產(chǎn)權(quán)住房。購房家庭和用人單位共同購買的出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。②由購房家庭和政府共同購買共有產(chǎn)權(quán)住房。購房家庭和政府共同購買共有產(chǎn)權(quán)住房的出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。

（2）中心城區(qū)外各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房：①由經(jīng)認(rèn)定的人才和用人單位共同購買人才共有產(chǎn)權(quán)住房。人才和用人單位共同購買的出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。②由經(jīng)認(rèn)定的人才和鎮(zhèn)政府共同購買人才共有產(chǎn)權(quán)住房。人才和鎮(zhèn)政府共同購買的出資額占人才共有產(chǎn)權(quán)住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。

2.銷售價(jià)格，在建或交付未滿1年的共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格，參考相近時(shí)期、相鄰地段商品住房項(xiàng)目銷售備案平均價(jià)格；交付滿1年的共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)銷售價(jià)格，可以參照相近時(shí)期、相鄰地段存量住宅小區(qū)平均交易價(jià)格。由購房家庭和主購房人所在單位共同購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，在確保國有資產(chǎn)保值增值的前提下，可適當(dāng)下浮房屋銷售價(jià)格。

（三）代持機(jī)構(gòu)。市政府指定的國有企業(yè)為中心城區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的政府代持機(jī)構(gòu)，代表市政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。中心城區(qū)外各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房由各鎮(zhèn)指定的國有（集體）企業(yè)作為政府共有份額的代持機(jī)構(gòu)，也可由鎮(zhèn)人民政府自行持有政府共有份額。

（四）保障對(duì)象與條件

1.保障對(duì)象

中心城區(qū)內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)住房向社會(huì)公開銷售，包括本市城鎮(zhèn)戶籍家庭和非本市城鎮(zhèn)戶籍家庭。

中心城區(qū)外各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房定向銷售給實(shí)際服務(wù)于項(xiàng)目所在鎮(zhèn)內(nèi)用人單位的各類人才。定向銷售的各類人才需由用人單位和屬地鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人社部門制定的相關(guān)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行審核認(rèn)定。

2.準(zhǔn)入基本條件

（1）戶籍、就業(yè)及繳納社保。本市城鎮(zhèn)戶籍的主申請(qǐng)人需具有本市城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿10年，或申請(qǐng)時(shí)正常繳納且申請(qǐng)前12個(gè)月在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)且無補(bǔ)繳記錄；非本市城鎮(zhèn)戶籍的主申請(qǐng)人在本市登記注冊(cè)的單位就業(yè)且正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)，申請(qǐng)前5年在本市累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿36個(gè)月，申請(qǐng)前12個(gè)月在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)且無補(bǔ)繳記錄。

（2）住房狀況。申請(qǐng)家庭在寧波大市內(nèi)無房屋（含申請(qǐng)前5年內(nèi)交易登記房屋）。

（3）收入和財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)家庭申請(qǐng)前12個(gè)月家庭人均可支配收入低于上年度本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的150%。申請(qǐng)家庭的家庭財(cái)產(chǎn)，1至2人戶、3至4人戶、5人及以上戶的家庭財(cái)產(chǎn)總額分別不超過上年度本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的15倍、20倍、25倍。申請(qǐng)家庭難以提供家庭收入和家庭財(cái)產(chǎn)證明資料的，允許由申請(qǐng)人家庭成員共同出具書面承諾。

列入寧波市人才分類目錄且經(jīng)認(rèn)定的高級(jí)及以上層次人才，取消社會(huì)保險(xiǎn)年限、收入財(cái)產(chǎn)等條件限制并優(yōu)先供應(yīng)。

根據(jù)市人社部門制定的相關(guān)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)用人單位和屬地鎮(zhèn)人民政府審核認(rèn)定的企業(yè)實(shí)用人才家庭，申購所在地鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房的，取消收入財(cái)產(chǎn)條件限制。

3.申請(qǐng)資料

（1）《慈溪市購買共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)表》（一式六份）；

（2）戶口簿（戶籍證明）、申請(qǐng)家庭成員身份證、婚姻狀況證明，非本市城鎮(zhèn)戶籍的申請(qǐng)家庭還需提供《浙江省居住證》；

（3）由人社部門出具的主申請(qǐng)人在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)合法證明材料（主申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿10年的，可不提供）；

（4）非本市城鎮(zhèn)戶籍家庭主申請(qǐng)人在本市登記注冊(cè)單位就業(yè)的勞動(dòng)合同或其他合法證明材料；

（5）由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的申請(qǐng)家庭不動(dòng)產(chǎn)登記證明；

（6）未享受過本市個(gè)人自建房的證明材料；

（7）申請(qǐng)家庭的家庭收入證明材料，難以提供的應(yīng)提供家庭收入承諾書；

（8）申請(qǐng)家庭的家庭財(cái)產(chǎn)證明材料，包括住房、投資企業(yè)、擁有車輛等情況的相關(guān)證明材料，難以提供的應(yīng)提供家庭財(cái)產(chǎn)承諾書；

（9）其他材料（受理審核機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)家庭個(gè)體實(shí)際情況，認(rèn)為需要增加的其他資料）。

4.申購限制

購買過本市低收入家庭住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房的家庭，已享受本市個(gè)人建房政策的家庭，被列入嚴(yán)重失信名單的家庭，不得申購共有產(chǎn)權(quán)住房。承租公租房、保障性租賃住房、公有住房的購房家庭，應(yīng)在簽訂購買共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同前騰退原承租房屋，或以市場(chǎng)價(jià)繼續(xù)租賃原承租房屋至所購買的共有產(chǎn)權(quán)住房交付通知送達(dá)后滿6個(gè)月止。

（五）產(chǎn)權(quán)承接及申購程序

項(xiàng)目審定后，既有商品住房配建項(xiàng)目轉(zhuǎn)用房源和限價(jià)房剩余房源經(jīng)市政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房房源。集中建設(shè)房源，共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)企業(yè)銷售房屋前，應(yīng)按規(guī)定確定銷售價(jià)格，并辦理《商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售許可證》。

申購程序：

1.中心城區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房申購流程：

2.中心城區(qū)外各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房申購流程：

購房家庭未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選房或選房后未按規(guī)定簽訂購房合同和共有房屋使用協(xié)議的，或因自身原因?qū)е潞炗喌馁彿亢贤唤獬模讶〉玫墓灿挟a(chǎn)權(quán)住房購買資格即時(shí)失效，累計(jì)有2次以上上述情形的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)本市各類保障性住房。

購房家庭購買各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房后，各鎮(zhèn)應(yīng)分別向市人社部門和市住建部門報(bào)備購房家庭成員相關(guān)信息和購房信息。

（六）后續(xù)產(chǎn)權(quán)處置

1.取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額不得上市轉(zhuǎn)讓，但符合寧波市人民政府規(guī)定的特殊情形的，經(jīng)市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，政府或用人單位可以按原購房價(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格回購。政府回購的房屋仍作為共有產(chǎn)權(quán)住房房源，用人單位回購的房屋在用人單位首次取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品住房，可上市交易。

2.購房家庭購買政府產(chǎn)權(quán)份額或用人單位產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)當(dāng)向市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)（和用人單位共有的購房家庭，向市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)首先取得用人單位書面同意），經(jīng)申請(qǐng)同意，按以下不同情況購買：（1）取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年（含）、未滿5年（不含）的共有產(chǎn)權(quán)住房，未持有其他住房的購房家庭可以按照原購房價(jià)格一次性購買政府產(chǎn)權(quán)份額或用人單位產(chǎn)權(quán)份額，準(zhǔn)予上市交易時(shí)間不變。（2）取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年（含）的共有產(chǎn)權(quán)住房，購房家庭可以按照屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格一次性購買政府產(chǎn)權(quán)份額或用人單位產(chǎn)權(quán)份額。

3.取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房可以上市轉(zhuǎn)讓。購房家庭購買政府或用人單位產(chǎn)權(quán)份額的，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品住房。

4.未購買政府或用人單位產(chǎn)權(quán)份額的購房家庭，不得將持有的產(chǎn)權(quán)份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給他人。共有產(chǎn)權(quán)住房上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，購房家庭應(yīng)當(dāng)向市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)（與用人單位共有產(chǎn)權(quán)的購房家庭應(yīng)當(dāng)向用人單位提出申請(qǐng)），政府或用人單位在同等條件下可以優(yōu)先購買；政府或用人單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的，與購房家庭按產(chǎn)權(quán)份額分割銷售收益，相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按產(chǎn)權(quán)份額分擔(dān)。上市轉(zhuǎn)讓住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品住房。

5.購房家庭購買其他住房的，應(yīng)當(dāng)在辦理其他住房交易合同網(wǎng)簽備案前，申請(qǐng)先行上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房，或者購買政府或用人單位產(chǎn)權(quán)份額，或者由政府或用人單位按相關(guān)規(guī)定回購購房家庭產(chǎn)權(quán)份額。

（七）供后管理

1.集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記滿1年仍未售出的，可由政府予以收購。政府通過收購、回購和優(yōu)先購買方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

2.中心城區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房房源和中心城區(qū)外各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房房源，兩次推出銷售仍未售出的，由市住房保障行政管理部門報(bào)市政府批準(zhǔn)，可用作其他保障性住房。

3.中心城區(qū)內(nèi)政府共有的共有產(chǎn)權(quán)住房，收購、回購和優(yōu)先購買共有產(chǎn)權(quán)住房所需資金，由市財(cái)政統(tǒng)籌。政府產(chǎn)權(quán)份額上市轉(zhuǎn)讓所得上繳市財(cái)政。中心城區(qū)外政府共有的各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房，收購、回購和優(yōu)先購買各鎮(zhèn)人才共有產(chǎn)權(quán)住房所需資金，由各鎮(zhèn)財(cái)政承擔(dān)。政府產(chǎn)權(quán)份額上市轉(zhuǎn)讓所得上繳鎮(zhèn)財(cái)政。

4.購房家庭根據(jù)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金有關(guān)規(guī)定，按整套住房全部份額全額繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。共有產(chǎn)權(quán)住房交付后，購房家庭承擔(dān)整套住房全部產(chǎn)權(quán)份額的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以及使用過程中的全部管理責(zé)任和義務(wù)。

5.購房家庭應(yīng)當(dāng)按照房屋使用協(xié)議約定使用共有產(chǎn)權(quán)住房，不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與共有產(chǎn)權(quán)份額或設(shè)定除購房貸款抵押以外的擔(dān)保物權(quán)，不得擅自出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房給購房家庭直系親屬之外的他人使用。

6.購房家庭有不如實(shí)申報(bào)、故意隱瞞或者虛報(bào)身份相關(guān)狀況的，偽造或者提供不真實(shí)材料申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的，違背承諾或未按規(guī)定時(shí)間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按規(guī)定程序辦理房屋交易合同備案和不動(dòng)產(chǎn)登記的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)本市各類保障性住房，并按以下情形處理：（1）已取得資格的，取消其購買資格。（2）已簽約的，解除購房合同，購房家庭承擔(dān)違約責(zé)任。（3）已交付的，責(zé)令其騰退房屋，由代持機(jī)構(gòu)收取住房占用期間的市場(chǎng)租金，按原購房價(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格回購購房家庭產(chǎn)權(quán)份額，并追究其違約責(zé)任。（4）不能騰退的，按原購房價(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最高價(jià)格向代持機(jī)構(gòu)補(bǔ)繳差價(jià)款。（5）涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

7.在取得完全產(chǎn)權(quán)前，購房家庭有違反房屋使用協(xié)議約定行為的，可以按照協(xié)議約定，要求其限期改正并追究其違約責(zé)任；逾期未改正的，市住房保障行政管理部門可以取消其保障資格，責(zé)令其騰退住房并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房。

（八）組織領(lǐng)導(dǎo)。市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展工作，協(xié)調(diào)解決共有產(chǎn)權(quán)住房工作推進(jìn)中的重大事宜。市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)健全統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，做好共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃管理、政策指導(dǎo)、項(xiàng)目推進(jìn)、督促檢查等工作，以及組織領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)成員單位對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房疑難問題進(jìn)行會(huì)商。市住建局、市發(fā)改局、市財(cái)政局、市人社局、市自然資源規(guī)劃局、市房管中心、市政府指定的代持機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)和工作需要積極做好相關(guān)工作。

四、實(shí)施時(shí)間

本方案自發(fā)文之日起施行，由慈溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀。

五、解讀單位和解讀人

解讀單位：慈溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

解讀人：葉平，聯(lián)系電話：63035750